Заключение договора

Даже если сейчас всё классно, впереди еще целая жизнь 

Теперь, когда у вас уже есть проект и смета (или сметы, выпущенные несколькими фирмами), впору задуматься о заключении договора. Именно пока что задуматься, а вовсе не заключать. Потому что от духа и буквы договора зависит ваш окончательный выбор. Даже самая прекрасная смета может сильно померкнуть во тьме предложенного вам договора (более того, так часто бывает). И наоборот – смета, поначалу казавшаяся вам ужасной, может не только (вместе с ее автором) выйти в лидеры, но и стать пределом ваших желаний – после того как вы почувствуете разницу между условиями договоров, практикуемых в разных компаниях. 

Некоторые наши соотечественники – как заказчики, так и подрядчики – вообще пренебрегают на такую вещь как договор. Ну что ж, может быть, кому-то удобнее обсуждать и оспаривать правила игры уже после того как она началась. Однако, абсолютное большинство людей всё же считает, что договор нужен, обязателен и неизбежен. Но среди них лишь очень немногие понимают, что такое, собственно, договор. Бытует мнение, что договор – чисто формальная вещь. Что существует некий стандартный договор. Что все договоры одинаковые. Примерно как зайцы. 

Иной гражданин, увидев договор, уместившийся на двух-трех страницах, быстро пробегает его глазами и тут же подписывает. Вопросы, касающиеся неприятных моментов, многие строительные фирмы попросту игнорируют. Впрочем, и заказчики тоже. Те из них, которые пытаются спросить "А что будет, если…" зачастую получают ответ "Нет, такого просто не может быть, мы же порядочная фирма" или "Ну, если такое случится, мы исправим это за свой счет. Записать это в договоре? Ну, это сложно, сейчас нет компьютерщика, придется показывать директору, отнимет ваше и наше время, к чему такие формальности?". К сожалению, мало кто (из заказчиков) понимает, что договор как раз и нужен на тот случай, когда случится что-то плохое. Если все работы протекают нормально, то договор и не нужен. Он заключается как раз на тот случай, когда возникает нештатная ситуация, выходящая за рамки позитивных надежд, свойственных всем людям – в том числе и заказчику с подрядчиком. Как говорится, даже если сейчас всё классно, впереди еще целая жизнь. 

Пожалуйста, отнеситесь к составлению и подписанию договора как можно серьезнее. Попросите, чтобы вам выдали его текст для ознакомления. Внимательно прочитайте его. Будет вовсе не лишним показать его юристам – желательно тем, которые специализируются на строительном бизнесе. При их участии вы можете составить и предложить компании свой вариант договора. Это творческое дело, и тут не может быть никаких догм. А если фирма даже не рассматривает такой возможности – взять за основу ваш вариант договора – то, вероятно, на то есть причины. Тогда лучше ищите других строителей. 

Чтобы построить светлый дом, нужно сначала построить мрачные перспективы

Обратите внимание на то, что в текстах многих договоров одеяло значительно перетянуто в сторону подрядчика. Заказчик бесправен. А некоторые договоры стремятся незаметно переложить на вас ответственность за совершенно несвойственные вам вещи. 

Например, вам могут вменить в обязанность хранить строительную технику после окончания работ и подписания акта о приемке дома (бывает, что на освобождение стройплощадки подрядчик берет две недели). Вам это нужно? Вы хотите сторожить по ночам чужую бетономешалку? Тогда читайте договор и отказывайтесь от этого пункта. Пожар, возникший по вине строителей и третьих лиц (завидующих соседей), тоже должен быть отнесен на ответственность подрядчика, который обязан обеспечить выполнение норм техники безопасности и охрану объекта. Но это тоже требует занесения в договор. И даже молния может трактоваться как форс-мажор только в том случае, если по графику выполнения работ еще не дошло время до устройства контура заземления вокруг дома. 

Широко распространены договоры, в которых написано, что "места вывоза мусора определяет и согласует заказчик". В переводе с юридического на русский это означает, что вас хотят нанять на (неоплачиваемую) должность менеджера помоек. 

Читайте договор и обсуждайте каждый пункт, который вызывает у вас вопросы или несогласие. Некорректные, неграмотные и расплывчатые формулировки должны быть безжалостно отредактированы. Не помешает доля здоровой подозрительности. На вас странно посмотрят? Будут честно недоумевать, зачем вы строите такие мрачные перспективы? Вам станет даже неловко из-за того, что вы такой хищный, а ваши оппоненты такие простые, искренние, бесхитростные? Ничего-ничего, зато через месяц у них не будет повода (неожиданно?) измениться в лице, вы не поменяетесь с ними ролями и будете хорошо себя чувствовать. Видимая наивность подрядчика носит ложный характер. Не забывайте о том, что он умнее вас – в тех вопросах, по которым вы к нему пришли. Он знает то, о чем вы еще и не догадываетесь. У него есть опыт, а у вас еще нет. Тогда как с ним бороться? Очень просто. У вас есть деньги. И подрядчик хочет их получить. Не отдавайте их до тех пор, пока строительная фирма не согласится на все ваши условия – вплоть до сохранения снятого грунта и денежной компенсации за каждое поврежденное дерево. 

Требуйте от строительной фирмы информацию о субподрядчиках, которых она привлекает для отдельных этапов работ. Безусловно, каждый подрядчик имеет право нанимать субподрядчиков, если ему так удобнее. Ведь не всегда в строительной компании есть люди всех профессий. Да и квалификация сотрудников специализированных компаний, как правило, выше. Но вам нужно знать, куда обращаться через несколько лет, если, например, у вас возникнут неполадки с отопительной техникой или кондиционерами. 

Работая с одной-единственной компанией, вы можете заключить с ней договор не на полное, а на поэтапное строительство. Вовсе не обязательно сразу строить всё и "под ключ". На первом этапе вы можете договориться только о строительстве "коробки" с крышей, окнами и дверями. После этого (если вам понравились строители) – заказать установку инженерных систем и коммуникаций (водоснабжение и комплекс водоочистки, отопление, кондиционеры и вентиляцию, сантехнику, электричество, сигнализацию). Затем – произвести внутреннюю отделку. 

О вреде и пользе двойной бухгалтерии

Если в смете и договоре фигурирует сумма, которая вполне укладывается в вашу декларацию о доходах, вам не о чем беспокоиться. Но часто бывает иначе: в договоре указаны одни деньги, а вы оперируете совсем другими. И некоторые компании не прочь этим воспользоваться. Вам могут сказать нечто вроде: "Ну что вы так печетесь об этом договоре? Неужели вы будете обращаться в суд при возникновении конфликта? А если и обратитесь, то вам же хуже будет, да и сумму в результате получите меньше реальной". Не поддавайтесь на такие угрозы. Предложите вариант с двумя договорами: один действует во время строительства, а после его окончания составляется другой, в котором указывается нужная вам сумма. Помните, что большая сумма неудобна не только вам, но и – в той же степени – вашему подрядчику. И конфликты на этой почве строителям не нужны.